Le TRI, ou Taux de Rendement Interne, c’est l’outil pour mesurer la rentabilité de ton investissement immobilier. Il calcule le taux de profit moyen annuel, en tenant compte de tous les flux d’argent, de l’achat à la revente.
Tu veux un exemple ? Si tu achètes un bien, perçois des loyers, paies des charges et revends plus tard, le TRI intègre chaque étape pour te donner un taux global. Contrairement à des indicateurs simplifiés comme le rendement brut, le TRI ne se contente pas d’un calcul rapide. Il prend en compte la durée de détention, les frais, les plus-values… et surtout, la valeur de l’argent dans le temps.
Un euro aujourd’hui ne vaut pas la même chose qu’un euro dans 10 ans. Pourquoi ? Parce qu’entre-temps, tu pourrais l’utiliser pour gagner de l’argent en plus.
Le TRI sert à prendre ça en compte : il remet tout l’argent que tu recevras plus tard à sa valeur d’aujourd’hui, pour savoir si ton investissement est vraiment intéressant.
Exemple : tu achètes un appart 200 000 €, tu touches 10 000 € de loyers chaque année pendant 10 ans, puis tu le revends 250 000 €. Le TRI te dira clairement si c’est une bonne affaire.
Le TRI te permet de comparer des projets très différents. Un studio en ville vs une maison de campagne ? Le TRI te donne un chiffre clé pour choisir.
Ensuite, il fixe un seuil de rentabilité. Si ton objectif est un TRI de 6 % et que ton calcul tombe à 4 %, tu sais que c’est non.
Enfin, c’est un argument solide pour négocier un prêt immobilier : les banques adorent les projets chiffrés. Et si tu t’interroges sur un TRI de 3 % vs 8 % ? Le premier te dit de revoir ton budget, le second te valide comme un pro de l’immobilier. En bref, le TRI permet d'optimiser tes investissements.
Le TRI, c’est une autre façon d’exprimer la VAN, ou Valeur Actuelle Nette. La VAN additionne tout l’argent que tu recevras dans le futur, mais en le ramenant à sa valeur d’aujourd’hui. Au lieu de chercher la VAN, on cherche le taux (le TRI) qui rend la VAN égale à 0. Autrement dit, c’est le taux auquel on doit actualiser les flux de trésorerie pour que l’investissement soit ni gagnant ni perdant.
VAN = – CI + FT (1+TRI)^-1+FT (1+TRI)^-2+FT (1+TRI)^-3+…… +FT (1+TRI)^-n = 0.
CI : coût d’investissement,
FT (1+TRI) : flux de trésorerie actualisés,
n : nombre d’années estimé durant lequel le projet d’investissement générera des flux financiers.
Heureusement, personne ne fait ce calcul à la main. L'idée ? Prends tes dépenses initiales (achat, frais, travaux) en négatif, tes loyers annuels en positif, et la revente en fin de cycle. Le TRI, c'est le "taux magique" qui équilibre tout ça en tenant compte de la valeur temporelle de l'argent. Un euro aujourd'hui vaut plus qu'un euro demain, c'est précisément ce que ce calcul intègre.
Exemple : un bien acheté 300 000 €, des loyers nets de 12 500 €/an, et une revente à 400 000 € au bout de 10 ans. Le TRI dit : "Avec ces flux, ton rendement annuel est de 7,1%." C'est ce qui différencie le TRI d'un simple calcul de rendement brut : il valorise chaque euro selon son moment d'entrée.
On t'invite à regarder cette vidéo pour visualiser le calcul du TRI : https://youtu.be/q5Wj4EZQukE?si=XSsEn9mlJ1XuRkK4
La solution 100% pratique ? Excel. Voici comment faire :
Un gain de temps énorme, surtout quand tu veux tester plusieurs scénarios. Tu peux facilement faire ce calcul sur Excel ou Google Sheets.
Tu peux regarder cette vidéo qui explique très simplement la formule dans Excel : https://youtu.be/gidHrZ7bvdM?si=qDGIQ7lW21Rn96oB
Bon à savoir : un TRI négatif indique que ton investissement te fait perdre de l'argent. Renégocie ou change des variables pour obtenir un TRI positif.
Pour un TRI précis, rassemble ces 5 données clés :
Notre conseil : Le TRI est utile, mais il faut aussi analyser le marché et gérer le bien rigoureusement. Par exemple, un investissement en ville avec une revente estimée à +5% annuel donnera un TRI plus élevé qu'un bien en zone rurale à +2%, mais aussi plus risqué.
Voici deux cas pratiques pour t’éclairer, avec un focus sur les calculs et leur interprétation.
Imaginons l’achat d’un studio à 100 000 €. Tu perçois 5 000 € de loyers annuels nets pendant 10 ans, puis revends le bien 120 000 €. Les flux sont :
Le TRI calculé est de 6,8 %. Cela signifie que ton investissement génère un rendement annuel moyen de 6,8 % sur la durée, intégrant à la fois les loyers et la plus-value. Compare cela à un livret A à 1,7% : le studio est 4 fois plus rentable, même si les loyers seuls semblent modestes. Ce calcul suppose des loyers perçus en intégralité, sans vacances locatives ou frais imprévus. En pratique, ces éléments réduiraient le TRI. On te conseille pour cela d'indiquer des scénarios et chiffres réalistes dans ton calcul.
Voici un cas radicalement différent : tu achètes un bien à rénover pour 150 000 €, le revends 190 000 € un an plus tard. Les flux sont :
Le TRI atteint 26,6 %. Ce chiffre élevé s’explique par la durée courte de l’investissement. Si tu répètes l’opération chaque année avec le même rendement, ton capital croîtrait de 26,6 % par an. C’est une stratégie risquée, mais idéale pour des investisseurs prêts à gérer des travaux rapides. Attention toutefois : un retard ou un surcoût de 20 000 € pourrait faire chuter le TRI à 10 %, rappelant que la durée compte autant que le gain. Ce type d’investissement convient mieux à des profils actifs, prêts à consacrer du temps à la gestion du bien.
Le Projet B génère plus de loyer (10 000 €/an vs 5 000 €), mais son TRI est inférieur.
Pourquoi ? L’investissement initial est 3,18 fois plus élevé, ce qui dilue la rentabilité. Le Projet A libère du capital plus tôt, tandis que le Projet B bloque une grosse somme sur 10 ans. Le taux de rendement interne révèle que la liquidité compte autant que le gain. Par exemple, avec les 218 000 € économisés sur l’achat du Studio, tu pourrais investir ailleurs et cumuler des rendements supplémentaires.
Investir dans l'immobilier, c'est choisir les bons indicateurs pour maximiser les gains. Mais comment s'y retrouver parmi les outils disponibles ?
Le rendement brut se calcule (loyer annuel / prix d'achat) x 100.
Exemple : studio à 200 000 € loué 800 €/mois = 4,44 % de rendement brut. C’est rapide, mais il ne tient pas compte des frais, impôts et de la revente.
Le rendement net inclut les charges (taxe foncière, entretien). Avec 2 050 € de frais annuels, le même studio tombe à 3,5 %. Mais il ignore la valeur temporelle de l'argent.
Le cash-flow est simple : loyers reçus - dépenses mensuelles. Si ton studio rapporte 800 € de loyers mais coûte 1 000 €/mois (crédit, taxes, etc.), tu perds 200 €. C’est essentiel pour ta trésorerie, mais trompeur à long terme.
Exemple : bien acheté 300 000 €, loué 1 200 €/mois (cash-flow négatif de 300 €/mois), revendu 350 000 € après 5 ans. Le TRI révèle la vraie rentabilité, tandis que le cash-flow montre la dépense actuelle.
Le crédit immobilier, lui, peut agir comme un amplificateur : au lieu de payer le bien entièrement avec ton argent, tu empruntes à la banque. tu mets donc moins d’argent de ta poche, mais tu profites quand même de 100 % des bénéfices (loyers + plus-value à la revente).
Exemple :
Pourquoi ça marche ? Parce que tu utilises l’argent de la banque pour générer des gains supérieurs à ce que ça te coûte en intérêts.
Attention : si les loyers ne couvrent pas les mensualités, si le taux d’intérêt est trop haut, si ton logement reste vide longtemps ou si les frais augmentent, l’effet de levier peut se retourner contre toi et faire chuter ton TRI. Trop de crédits peuvent aussi bloquer tes futurs investissements. Un crédit est engageant, veille bien à pouvoir le rembourser en totalité.
Le calcul du TRI est pratique pour mesurer la rentabilité d’un investissement, mais il dépend entièrement de tes prévisions.
Si le prix de revente baisse, que ton bien reste vide, que les loyers stagnent ou que les charges augmente, ton TRI peut s’effondrer. Bref, c’est une projection, pas une garantie.
La solution ? Faire une analyse de sensibilité : tester plusieurs scénarios (pessimiste, réaliste, optimiste) pour voir comment ton TRI réagit si les loyers baissent, si les charges augmentent ou si le marché chute.
Si ton projet reste rentable même dans le pire des cas, c’est qu’il est solide. Sinon, il faut ajuster tes paramètres.
Un bon TRI dépend de ton objectif, mais voici les repères : en dessous de 4 %, c'est un peu juste. Entre 5 et 8 %, c'est confortable et raisonnable. Au-delà de 9 %, c'est un bon investissement ! Par exemple, un studio bien placé en ville ou un bien optimisé en location meublée peut dépasser cette barre. Le TRI idéal varie aussi selon le marché et ton style d'investissement.
Plusieurs astuces : achète au bon prix (négocie !), choisis des locations qui se remplissent vite (étudiants, touristes), optimise tes impôts avec le régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) et anticipe la revente. Par exemple, un petit studio en centre-ville avec des loyers stables peut faire grimper ton TRI sans prise de tête. L'idée, c'est de maximiser les rentrées et de limiter les sorties d'argent.
La location meublé est considéré comme l'investissement le plus rentable. C'est l'investissement le plus rentable ! Il garantit une stabilité des revenus et s'accompagne souvent d'une fiscalité plus avantageuse.
Sources : Investissement Locatif - Bevouac - Younited Crédit - Dougs
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Acheter un bien immobilier est un accomplissement pour bon nombre d'entre nous. Mais attention à ne pas s'enflammer, l'achat immobilier implique des coûts annexes.
L'investissement locatif est un moyen de générer des revenus supplémentaires en achetant un bien immobilier pour le louer ensuite.
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Tu as pour projet d'acquérir une propriété ? On t'explique les intérêt d'un prêt immobilier.
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