Prêt relais

Un prêt relais est un type de prêt immobilier temporaire conçu pour aider les personnes à acheter une nouvelle propriété tout en attendant de vendre leur bien immobilier actuel. Il permet d'obtenir rapidement des fonds pour l'achat d'une nouvelle maison avant d'avoir vendu la précédente. Il est donc à destination de personnes qui sont déjà propriétaires de leur logement et non pas pour les primo-accédants.

En général, le prêt relais est accordé pour une durée limitée, souvent entre six mois et deux ans. Les mensualités ne couvrent généralement que les intérêts, et le capital emprunté est remboursé en une seule fois à la fin du prêt, généralement à partir du produit de la vente de l'ancien bien immobilier. Cela veut dire que le montant que tu dois, lorsque tu fais un prêt relais est remboursé tout d’un coup avec le montant de la vente de la première maison. C’est une sorte d’avance proposée par la banque ou l’organisme de prêt basée sur la valeur du premier bien.

Il existe différentes formes de prêt relais qui sont proposés par les organismes bancaires, il est donc important de choisir celui qui correspond au plus près des besoins de l’emprunteur.

Comme on te l’indiquait, il existe plusieurs types de prêts relais et pour se lancer dans ce type de projet, il est bien d’identifier celui qui nous convient le mieux pour notre projet achat-revente :

• Le prêt relais sec : c’est celui que l’on choisit dans le cas où le montant de ton nouvel achat est inférieur au montant de l’estimation et de la vente future de ton bien actuel. Il est en quelque sorte indépendant de ton premier bien puisque sa vente va nécessairement te permettre de financer entièrement ton prochain achat. Dans ce cas précis, l’emprunteur a seulement besoin d’une avance d’argent de la banque pour acquérir son nouveau logement.Dans le cas où la maison actuelle est complètement payée ou possède une valeur nette élevée, il est possible d'obtenir un prêt relais sec pour financer l'achat de la nouvelle maison.Exemple : je vends une maison pour 270.000€ et je souhaite m’acheter un nouveau bien à 245.000€. 
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• Le prêt relais adossé ou prêt relais acquisition : il concerne les emprunteurs qui ont toujours leur prêt immobilier en cours ou bien pour lesquels le montant du nouveau achat est supérieur à l’estimation de vente de leur maison ou appartement. Il s’agit en réalité du prêt relais le plus courant puisqu’on veut souvent acheter plus grand et donc la plupart du temps cela coûte plus cher. Dans cette configuration, tu continueras de payer ton prêt immobilier pour le logement que tu occupes et payes actuellement et tu paieras également les intérêts pour le prêt relais. Une fois la vente réalisée, tu pourras rembourser ton premier prêt et s’il te reste de l’argent tu pourras aussi rembourser une partie de ton prêt relais pour l’achat du nouveau bien.
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• Le prêt relais en franchise totale : Le prêt relais en franchise totale est une forme spécifique de prêt relais qui offre une période où l'emprunteur n'a pas à rembourser les intérêts ni le capital pendant une durée déterminée. Cette période de franchise totale peut varier selon les termes du prêt et les accords convenus avec la banque ou l'institution prêteuse. Elle peut être fixée à quelques mois, voire à un an, permettant à l'emprunteur de se concentrer sur la vente de sa propriété sans avoir à assumer simultanément les remboursements du prêt relais.Cependant, il est essentiel de comprendre que pendant cette période de franchise totale, les intérêts continuent généralement de s'accumuler. Ces intérêts non payés sont ajoutés au capital restant dû et seront remboursés à la fin de la période de franchise ou au moment de la vente de la propriété.Le prêt relais en franchise totale offre donc une certaine flexibilité financière pendant la période de transition entre la vente d'une propriété existante et l'achat d'une nouvelle, mais il est important de bien comprendre les implications financières à long terme de cette option.
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• Le prêt relais rachat : c’est une forme spécifique de prêt relais qui propose une solution alternative pour rembourser le prêt relais existant lorsque la vente de la propriété prend plus de temps que prévu, en permettant à l'emprunteur de transformer le prêt relais initial en un prêt de plus long terme, souvent sous la forme d'un prêt immobilier classique ou d'un autre type de prêt adapté aux besoins de l'emprunteur.En général, le prêt relais rachat offre une solution pour éviter des pénalités importantes ou des conditions strictes liées au remboursement du prêt relais initial en cas de retard dans la vente de la propriété, mais aussi dans le cas où le taux d’endettement atteint son maximum à cause des doubles mensualités.

Bien entendu, tu ne vas pas décider tout seul de ce qui te convient le mieux tu vas être aider par le conseiller de la banque ou de l’organisme de crédit. Cependant, il est important de connaître les typologies et mécanismes de tous les types de prêts relais pour te permettre d’une part, de comprendre dans quoi tu t’engages, et d’une autre part, d’être en mesure de pouvoir négocier selon tes besoins et tes envies.

Cette somme dépend bien entendu de l’estimation du montant de la vente du premier bien immobilier de l’emprunteur.

La somme prêtée correspond entre 50 et 80% du montant de la valeur du bien qui est mis en vente, on estime que la moyenne se trouve autour de 70% de cette valeur. Ainsi, si tu vends une maison à 150.000€ le banque te prêtera entre 75.000€ et 120.000€.

En effet, cela prend en compte que l’on est susceptible de vendre son bien en dessous du prix fixé par une négociation ou bien, si les prix du marché venaient à baisser si le logement met quelques mois à être vendu.

Il est bon de savoir que la durée d’un prêt relais maximale est de 2 ans, et que cela fonctionne aussi souvent sur 12 mois renouvelable 1 fois.

Les taux d’intérêts appliqués pour les prêts relais sont légèrement supérieurs aux taux proposés pour un crédit immobilier classique. On estime que la différence peut aller de 0,1% à 0,5%.

Les avantages du prêt relais

• La facilité dans les projets : Plus besoin d’attendre de vendre son bien immobilier pour avoir de nouveaux projets et surtout, les concrétiser. Cela permet aussi de ne pas passer à coté d’une bonne affaire ou d’un coup de coeur parce qu’on aurait pas encore vendu son ancien chez soi.
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• Évite les frais annexes : Et oui, pas besoin de faire plusieurs déménagements ou de louer un garde-meuble qui sont certes des frais annexes mais qui peuvent représenter un sacré budget si on les additionnent.
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• La souplesse : cela permet de s’éviter, dans un premier temps, une bonne dose de stress. On peut cherche un nouveau bien à acheter sans avoir la pression d’avoir vendu le précédent et aussi, on évite de baisser le prix de son premier bien afin de financer son nouveau projet.Bon à savoir : En France, on estime que la moyenne nationale pour la vente d’un bien est comprise entre 100 et 120 jours.
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• Le bien est la garantie : faire un prêt relais demande bien moins de garanties que l’on demande habituellement à des emprunteurs, puisqu’ils sont déjà propriétaires d’un bien et cette estimation qui fait office de garantie pour le prêt.

Les inconvénients du prêt relais

• Des taux d’intérêts plus élevés : c’est la contre partie de l’arrangement, les intérêts et autres frais liés au prêt sont la majorité du temps supérieurs à ceux d’un prêt immobilier classique.
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• Peut devenir un prêt immobilier classique : dans certains cas, rares heureusement, le premier bien immobilier ne se vend pas au bout des 2 ans la banque transformera le prêt relais en prêt immobilier classique et de ce fait, il faudra s’acquitter de 2 mensualités à rembourser pour 2 biens immobiliers et cela peut faire une très grosse somme et peut vraiment mettre les emprunteurs dans une situation financière complexe. Le meilleur conseil que l’on peut donner c’est de communiquer le plus tôt possible avec son organisme prêteur et tenter de trouver une solution de plus rapidement possible.
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• Dépendant des fluctuations du marché : on le sait le marché immobilier peut être relativement changeant, les chanceux pourront vendre leur premier bien encore plus cher mais certains devront peut être vendre leur premier logement en dessous de l’estimation et donc avoir moins d’argent que prévu pour rembourser le prêt relais.

Dans le cas d’un prêt sec ou adossé, les mensualités de remboursement ne concernent que les intérêts du prêt et c’est la vente du premier bien immobilier qui permet de rembourser le montant du prêt en lui même. Pour le prêt relais en franchise totale, la totalité du montant frais inclus est à rembourser une fois que le bien initial est vendu et donc, que l’argent de cette vente est disponible.

Il est essentiel de comprendre les modalités de remboursement avant de souscrire à un prêt relais, car cela peut avoir un impact significatif sur votre situation financière. Il est également recommandé de bien planifier la vente de votre propriété actuelle pour garantir que les fonds seront disponibles pour rembourser le prêt relais à temps et éviter toute difficulté financière.

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Même si ton logement fait office de garantie concernant le prêt relais puisque c’est sa vente qui va permettre de le rembourser, il est nécessaire de ne pas avoir un taux d’endettement supérieur à 35%.

Il faudra se rapprocher de ta banque ou bien en solliciter d’autres pour faire jouer la concurrence et comparer les aux d’intérêts ainsi que les frais du prêt. Tu peux aussi te faire accompagner par un courtier en crédit qui a l’habitude de ce type d’opération, il ira négocier pour toi et surtout te conseillera sur le meilleur choix à faire pour avoir la meilleure offre possible.

Aussi, étape obligée il va falloir que tu fasses estimer ton bien immobilier pour savoir quelle est sa valeur et pour que les organismes prêteurs soient en mesure de t’indiquer le montant qu’ils peuvent de prêter.

Bon à savoir : il est essentiel de connaître les modalités et le coût d’un remboursement anticipé pour ton premier prêt immobilier.

C’est l’assurance incontournable lorsque l’on fait un crédit immobilier, mais là aussi pour le prêt relais elle n’est aucunement obligatoire. C’est à toi de décider si elle peut avoir une utilité en fonction de ta situation personnelle, familiale et professionnelle.

Elle vise à protéger l'emprunteur et la banque en cas d'imprévus, tels que le décès, l'invalidité ou la perte d'emploi de l'emprunteur, l'empêchant de rembourser le prêt. Elle peut également couvrir des risques spécifiques liés à la vente de la propriété, comme la dépréciation du bien. Elle peut offrir une protection financière en cas d'événements imprévus, mais cela implique également des coûts supplémentaires qui devront être pris en compte dans le calcul du coût total du prêt relais.

Au bout de 3/4 mois, tu te rends compte que ton bien immobilier en vente n’intéresse pas les acheteurs il est déjà temps de te poser certaines questions :

• Ton bien a-t-il été correctement estimé ? Est-ce qu’il n’est pas trop cher en comparaison avec les prix pratiqués sur le marché en ce moment ?
• Est-ce que tu es accompagné par un professionnel de l’immobilier pour la vente de ton bien ?

Il est aussi indispensable de garder en tête que la durée maximale d’un prêt relais est de 24 mois donc il ne faut pas trop laisser passer du temps sans se soucier du sujet. Dans tous les cas, la banque te contactera six mois avant la fin des 2 ans pour discuter avec toi de la situation et tenter de t’aider à trouver des solutions. Toutefois, une banque ou un organisme prêteur n’est pas une agence immobilière ils n’ont pas de baguette magique pour t’aider à vendre ton bien.

Il sera tout de même possible de demander de rallonger cette durée à plus de 2 ans, en revanche la banque ou l’organisme prêteur ne sont aucunement dans l’obligation de te l’accorder. C’est pourquoi on te conseille de communiquer régulièrement avec eux pour montrer que tu es intéressé et concerné par la question.

Autre solution, si ton premier bien ne se vend pas peut être que le nouveau se vendra mieux et que cela te permettra de respirer financièrement parce que la dernière issue c’est que ton prêt relais se transforme en prêt immobilier classique et tu vas te retrouver à rembourser l’équivalent de 2 mensualités pour 2 prêts immobiliers et si tu n’en as pas les moyens cela risque de faire beaucoup de mal à ta stabilité et santé financière.